Achat d’une maison en Thaïlande : guide complet pour les étrangers
Acheter une maison en Thaïlande nécessite toujours le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier, capable de vous guider à travers le processus juridique. Le droit immobilier thaïlandais est complexe et en grande partie non réglementé.
Lorsqu’il s’agit de transactions immobilières en Thaïlande, il est communément admis que l’objet de la vente inclut le terrain et la maison. Cependant, selon le Code foncier de la Thaïlande, il existe des restrictions sur la propriété foncière par des étrangers. Bien que la propriété de terrains et de leurs améliorations par des étrangers ne soit pas autorisée, des exceptions existent sous certaines conditions :
- Lorsqu’un étranger achète un bien immobilier en Thaïlande, la propriété de la maison peut être enregistrée et transférée séparément du terrain sur lequel elle est construite.
- La procédure de transfert doit respecter le Code civil et commercial de Thaïlande.
- Le transfert doit être fait par écrit.
- Le transfert doit être enregistré auprès de l’antenne ou du bureau provincial du Département des terres.
La vente et le transfert de propriété d’un bâtiment existant, séparément du terrain, nécessitent que le propriétaire actuel et l’acheteur se conforment strictement à la procédure standard auprès du bureau des terres. Sinon, le bâtiment reste légalement la propriété du promoteur ou d’un tiers propriétaire du terrain.
Étapes pour acheter une maison en Thaïlande
Étape 1 : Trouver une maison en Thaïlande
Le marché immobilier thaïlandais s’est considérablement développé au cours des dernières décennies, attirant de nombreux étrangers souhaitant vivre en Thaïlande ou en faire leur résidence secondaire. Voici quelques conseils essentiels :
- Faites appel à des avocats et agents immobiliers réputés : Leur expertise vous aidera à trouver les meilleures opportunités tout en protégeant vos intérêts.
- Faites des recherches approfondies : Consultez les perspectives du marché immobilier en Thaïlande, les glossaires de termes immobiliers, et les FAQ pour élargir vos choix de propriétés et de localisations.
- Évitez les pièges : Posez les bonnes questions pour éviter des litiges coûteux et pesez les avantages et les inconvénients des offres.
- Connaissez les réglementations : Informez-vous sur les lois et règles pertinentes pour éviter les complications dès le début de votre recherche.
Étape 2 : Créer votre entreprise thaïlandaise
Une fois que vous avez choisi la maison que vous souhaitez acheter, consultez un avocat avant de signer tout document.
- Les étrangers ne peuvent pas posséder une maison en leur nom propre, mais leur entreprise enregistrée en Thaïlande peut détenir la propriété.
- La structure la plus courante est la société à responsabilité limitée thaïlandaise (Thai Limited Company).
- La société doit être active et mener une activité légitime, faute de quoi elle pourrait être radiée, et ses actifs (dont la maison) liquidés.
Étape 3 : Acheter une maison en Thaïlande
Une fois votre société enregistrée, plusieurs démarches doivent être entreprises :
- Recherche de titre de propriété : Cela permet de vérifier que le vendeur est le véritable propriétaire.
- Types de titres de propriété :
- Chanote (Nor Sor 4) : Confère des droits complets sur le terrain.
- Nor Sor 3 Gor : En attente de devenir un titre complet, mais peut être vendu ou hypothéqué.
- Nor Sor 3 : Moins précis que le Nor Sor 3 Gor, car les limites ne sont pas encore définies.
- Possessory Right : Moins recommandé, car non vérifié par le Département des terres.
Si vous achetez une maison sur plan, demandez conseil à un avocat pour éviter tout problème lié aux projets en pré-construction.
Transfert de propriété
Le transfert de propriété se fait uniquement au bureau des terres, autorité officielle en Thaïlande pour cette procédure.
Documents requis :
- Documents de la maison et du bien immobilier.
- Passeport ou carte d’identité du propriétaire et de l’acheteur.
- Titre foncier (land title deed).
- Livret de maison (Tabien Baan).
- Permis de construire.
Les taxes associées incluent :
- Retenue sur le revenu (personnel ou entreprise).
- Droits de transfert.
- Droits de timbre.
- Taxes spécifiques d’affaires calculées sur la valeur de vente enregistrée ou la valeur estimée par le gouvernement.
La valeur estimée dépend de l’emplacement, du nombre d’étages, de la superficie et des matériaux utilisés.
